房地产精益管理：重塑地产新模式 rtf 下载 2025 kindle mobi lrf 极速 pdf

多年来，快速上涨的房价让房地产业穿上了一层金融外衣，一路高歌猛进。而2021年7月以来，房地产业出现崩塌式下滑，房企大面积爆雷，凸显了传统粗放式发展模式的脆弱性。房地产业应回归制造业属性，转向精益化管理。

作者基于全球制造业百年来发展出的精益思想，结合自身多年的房地产业从业实践，创造性提出了“现代精益思想”，即从传统的“单纯打造好产品，关注产品质量、成本和制造水平”上升到了“推动全行业、全产业链的健康发展，关注企业战略、文化、品牌以及满足人们的精神需求”。

本书先梳理了精益思想的缘起、发展以及现代精益思想的内核与精髓，包括特斯拉、苹果等公司的具体实践；之后结合房地产业现状，提出构建“房企精益价值树”（包括文化、战略、品牌、供应链、产品），指明了房企转型的方向；后，有了正确的思想指引，房企的精益管理还需要有落地工具和具体方法——科技驱动，这包括三个方面：建造方式工业化、产品打造绿色化、管理模式数字化。

基于现代精益思想的指引和科技驱动，相信中国房地产业将在行业新周期下完成转型，实现高质量发展。本书给出的转型方向和落地工具，也将为读者带来前瞻性思考和实操指南。

目 录

序 一 / V

序 二 房地产业的盛世与危机、重塑与转型 / IX

前 言 / XVII

部分 精益思想的迭代发展 / 001

章 传统精益思想的起承转合 / 005

006 节 源起：精益思想萌芽的多元学科基础

011 第二节 开端：丰田崛起让精益生产达到

016 第三节 传承：学术研究让精益思想大放异彩

第二章 现代精益思想“新”在何处 / 021

023 节 现代精益思想从何而来

029 第二节 什么是现代精益思想

034 第三节 现代精益思想的内核与精髓

044 第四节 现代精益思想的实践

第二部分 房地产业亟须精益思想的全面普及 / 057

第三章 房企发展模式亟须变革，精益管理是必由之路 / 061

063 节 房地产粗放式发展模式已走到尽头

075 第二节 向制造业学习精益管理是大势所趋

第四章 精益思想指引下的房地产业变革方向 / 093

096 节 重塑企业文化，树立正确的价值观

108 第二节 重塑战略体系，树立科学的发展观

121 第三节 重构品牌体系，放大品牌资产价值

134 第四节 重构供应链体系，构建命运共同体

152 第五节 重塑产品思维，树立精益的产品观

第三部分 科技驱动房地产精益管理升级 / 173

第五章 从建造到智造，走向建筑工业化的未来 / 179

181 节 从传统建造到建筑工业化

185 第二节 聚焦建筑工业化主战场，打响四大升级突围战

190 第三节 蝶变进行时，建筑工业化克难前行

第六章 碳中和时代房地产业的绿色化升级 / 217

218 节 三方驱动下，房地产业的绿色化升级成为必答题

221 第二节 绿色建筑的核心：人与自然环境的和谐共生

233 第三节 全周期绿色化：设计、供应链、建造、运营、改造

247 第四节 中海地产的绿色建筑实践之路

第七章 数字化助力房地产业腾飞 / 255

257 节 数字化助力投运一体，保障经营目标全达成

275 第二节 数字化赋能成本管控，踏上降本增效新征程

293 第三节 拥抱数字化浪潮，引领智慧供应链新变革

310 第四节 破局去化瓶颈，智慧营销开启获客新时代

327 第五节 科技赋能物业，智慧服务缔造美好新生活

后 记 / 343

周济

教授级高级经济师。先后毕业于东北财经大学、香港中文大学金融MBA；先后供职于中国建筑工程总公司、北京市宣武区建委、中国电建地产集团、中交房地产集团、中交海洋投资控股有限公司；多年参与房地产企业的社区商业、集中商业及酒店等商业地产业务；著有《社区型商业地产操盘实务》《房地产企业并购实务手册》。

周冬

高级工程师。先后毕业于北京工商大学、中国人民大学；先后供职于中国房地产开发集团公司、上海远通置业有限公司、华通置业有限公司、中交房地产集团。

周孝武

明源不动产研究院供应链分院院长，近20年来持续专注不动产工程与运营、供应链管理、客户关系领域的研究。工程管理与供应链管理研究牵头人，多次参与明源不动产研究院“房地产管理系列丛书”的编写工作，负责主编的书籍、期刊报告包括《项目管理》《品质力》《采购与供应链》《中国房地产供应商行业竞争力报告》等。每年主讲超过50场公开课和企业管理内训等。持续服务保利、万科等多家国内百强房企，对房地产企业的全价值链管理有着丰富的实践经验。

连依夏

高级工程师。先后毕业于北京工业大学、北京大学；先后供职于华润置地（北京）股份有限公司，华通置业有限公司，中交地产股份有限公司，多年从事商业地产开发及经营管理工作。

宋晓光

本科毕业于对外经济贸易大学；先后就职于北京银信光华房地产开发有限公司、济南阳光100房地产开发有限公司、中成进出口股份有限公司、中交地产有限公司、中交房地产集团、中交地产股份有限公司。

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我国房地产业的盛世，可以追溯到1998年实行的住房分配货币化。强劲的住房改善需求、不断攀升的居民收入、迅猛上升的城镇化率，成为房地产业迅猛发展的动力引擎。自此之后，房地产业迎来超常规发展的黄金时期。在房地产业大干快干的年代，高周转、高杠杆、高负债被众多房企奉为圭臬。房企在浮躁喧哗中高歌猛进，误把市场红利馈赠当做自身能力，这也裹挟着房地产业步入歧路。在规模至上和短期收益面前，产品品质、客户价值、合作共赢、社会责任等被弃如敝屣。因此伴随房地产业盛世的，却是恶评如潮的社会负面反馈，诸如“开发商流淌着不道德的血液”“房地产是金融体系的肿瘤”“交付项目货不对板”等评论不绝于耳，这也给房地产危机埋下了伏笔。

进入2022年，受内外因素影响，房地产业的黄金盛宴戛然而止。那些过度使用杠杆、追求规模至上的房企接连发生爆雷、债务违约、项目停工等问题，并因此直接影响众多购房者的利益。因楼盘交付烂尾带来的“断供潮”冲击着我国我金融秩序，也对民众的购房信心带来巨大冲击，让市场进一步萎靡。然而面对这一场空前的危机，房地产业却普遍缺乏深刻反思，把危机的根源归为外部不可控因素，比如政策调控、疫情反复、美元加息、俄乌冲突、全球弱经济周期等。正因为没有刀刃向内，向自身找根因，所以不少房企在迷茫焦虑中选择躺平、摆烂，这使房地产业进一步滑入深渊，形成恶性循环。

穿越迷雾、正本清源，是我们写这本书的初心。

丘吉尔说过：“永远不要浪费一场危机。”但只有正视问题，才能化危为机。我认为房地产业当前所面临的危机，有其必然性，根因就是它偏离了正常的轨道，在错误的道路上走得太远——过度寻求自身利益，忽视社会责任；追求发展速度与规模体量，忽视发展质量与产品品质；过于看重短期回报，忽视长期主义；过度以自身为中心，忽视客户与合作伙伴。房企的价值体系必须重塑，其发展模式也亟待转型。

房地产业原有模式已成桎梏，新道路何在？向制造业学习精益管理已是行业共识，全球百年制造业在面临行业困境时，经历了从传统的批量生产向精益生产，再向智能制造的转型升级，房地产业恰恰可以从中学习转型升级的路径。此外，从二十大报告中，我寻觅到一些关键词，这可以作为房地产业的顶层设计：行业长期宗旨是“增进民生福祉，提高人民生活品质”，中短期目标是“加强城市基础设施，打造宜居、韧性、智慧城市”，发展模式是“高质量发展”，制度是“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，产品是“绿色低碳”，转型方向是“新型工业化、数字化”。我也惊喜地发现，本书的核心观点与二十大精神高度契合。

对标制造业，中国房地产业还处在2.0大批量生产阶段，首先要做的就是弥补精益管理短板。这本书阐述了如何运用精益思想推动房地产业变革，用一棵树来形象说明了房地产业发展体系的相关构成：土壤是企业文化，树根是战略体系，树干是品牌体系，树枝是供应链体系，果实是产品体系，五位一体形成价值树。新周期下，每家房企都应基于精益思想，重新构建支撑企业发展的价值树。或许每家房企的具体情况各异，但亦有一些共性脉络可寻。在此，我简要展开说明。

企业文化是企业持续发展的土壤，决定了企业全员的思维方式和底层行为准绳。为何某些房企由盛而衰？根因是企业文化导向出了问题。我认为房企的企业文化应从“利己”转为“悦人”，比如构建以客户导向、合作共赢、聚焦品质的企业文化。我们从中海、龙湖等多家标杆房企身上，都能够找到这些倡导“悦人”的文化印记。并且我认为，企业文化重要的并不是优美辞藻的堆砌，而是自上而下、长期不懈的贯彻，根植到每个员工的日常行为中。

战略是企业发展的根基，决定了企业能走多远。优秀的企业战略一般包含两部分，一部分是长期企业定位战略（5年以上），重点定义什么是不变的，这需要企业从使命和愿景出发，聚焦核心竞争力，同时深刻理解和承接国家战略导向；另一部分是短期业务战略（1～3年），定义什么是变化的，这就需要企业洞察市场环境变化，前瞻性调整业务布局。而失败的企业往往只有短期业务战略，追逐热点与风口，多次折腾，这反而让自身的基本盘优势消弭殆尽。

品牌是助力企业穿越周期坚实的力量。当下房地产业已进入买方市场，购房者面对众多可挑选的项目，更青睐品牌开发商。具有品牌号召力的企业，不仅拥有客户获取优势，还有供应链合作优势、合作操盘优势、政府资源优势等。所以我们看到在行业显著下行的2022年，绿城、仁恒、越秀、滨江等强品牌企业仍大幅跑赢市场。如何塑造品牌呢？一是IP（Intellectual Properby,知识产权）化，即形成高辨识度、独具魅力的IP。这里面不仅要有企业整体IP，还要有产品IP、服务IP等，比如朗诗，其绿色健康的企业IP已深入人心。二是凸显客户体验，即让客户对品牌有实打实的体验，让品牌更具象化，更有传播性。

房企的发展高度依赖供应链，但与制造业的精益供应链体系相比，房企的供应链体系十分薄弱，在降本、增效、提质、合规方面均有巨大改善空间。首先，房企应构建针对供方的选用育留体系，通过全过程大数据形成供方画像，识别优质供方和绩效较差的供方。其次，与供方建立命运共同体，赋能供方。房企不仅要关注自身采购成本，还要思考在与供方合作的过程中所产生的营销成本、生产成本、履约成本等，通过优化合作模式来降低供方的相关成本，实现共赢式降本，而非压迫式降价。后，做好供应链链长，一方面实现跨企业、跨部门高效协同，避免业务出现堵点断点，另一方面进行资源集约化管理，比如与供方共同研发新产品或升级技术。

产品是房企价值树的果实，也是房企的安身立命之本。大众对有些房企交付的产品抱怨诸多，高房价与低品质之间的剪刀差日趋明显，交付即维权时有发生。房企要想提升产品力，关键是要消除两大鸿沟：一是客户需求与产品设计的鸿沟；二是产品设计与工程建造之间的鸿沟。绿城是业内公认的产品力卓越的房企，这要归功于绿城持续聚焦“懂产品、懂客户”的核心竞争力，不断进行创新变革。2022年绿城进一步成立了客研委员会，企业一把手亲自参与，整合了产品、设计、营销等多个专业条线，持续进行客户需求洞察和产品创新迭代。

以精益思想为指引，构建价值树，弥补精益管理短板，是房地产精益变革之路的步。面向未来，房企还须适应智能化、数字化时代浪潮，以科技为驱动力，通过建筑工业化、绿色低碳化、管理数字化，推动建造方式、产品打造、管理方式的进一步精益升级。

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编辑推荐

（1）提出全新的行业变革方向：本书全新提出了“现代精益思想”，提出构建“房企精益价值树”体系，包括重塑企业战略、文化、品牌、供应链以及产品体系，为房企转型指明了方向。

（2）结合鲜活的行业实践案例：书中穿插多个中交地产、龙湖、万科等国内领先房企的精益管理实践，结合行业实践案例对建筑工业化、绿色低碳、数字化转型等问题进行具体分析，使读者更易理解。

（3）呈现全方位实战指南：本书的“现代精益思想”体系不是传统的“单纯打造好产品，仅关注产品质量、成本和制造水平”，而是聚焦“推动全行业、全产业链的健康发展，关注企业战略、文化、品牌以及满足人们的精神需求”。

书籍介绍

本书内容共分为三大部分。第一部分以历史的眼光系统梳理了精益思想的起源、开端与传承，讲述了丰田精益生产模式的核心特征以及学术界对丰田模式的研究与沉淀，全新提出了现代精益思想，阐述了其相比传统精益思想的核心优势，并纳入了苹果、特斯拉、华为等成功企业对精益思想的应用案例。第二部分回到房地产业，明确指出传统粗放式发展模式已经宣告终结，房地产业的转型和变革迫在眉睫，而全球百年制造业的转型路径为房地产业提供了深刻启迪，精益思想则为房地产业的颠覆式重塑提供了可能。对标制造业，中国房地产业仍处在2.0大批量生产阶段，精益思想指引下的房地产业变革，首先要向3.0精益生产阶段转型，这需要房企从文化、战略、品牌、供应链和产品体系出发，从土壤到树梢，自下而上构建精益价值树，全面重塑自身发展体系。第三部分主要讲述伴随数字化、智能化浪潮，制造业正在向4.0智能制造阶段迈进，房地产业同样需要进一步向4.0阶段升级，这就需要发挥新兴科技的力量，包括建筑工业化技术、绿色低碳技术和数字化技术。这部分结合行业标杆案例，全面讲述了建筑工业化和产品绿色化的趋势、内涵及其核心模式，并重点从投资、成本管控、供应链、营销、物业服务等维度，深入解读了数字化如何颠覆传统业务模式、推动精益管理升级。